導(dǎo)讀
更高的利潤(rùn)、更好的土地資源和看上去更低的風(fēng)險(xiǎn)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)正在成為地產(chǎn)行業(yè)的新寵。未來隨著沿海產(chǎn)業(yè)向中西部轉(zhuǎn)移，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)將面臨著更多的機(jī)遇和發(fā)展契機(jī)。那么，2018年中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展之路怎么走？本文總結(jié)了2018年中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)十大發(fā)展趨勢(shì)，供大家參考。
目前中國(guó)住宅市場(chǎng)調(diào)控逐步“常態(tài)化”，傳統(tǒng)住宅開發(fā)進(jìn)入低利潤(rùn)增長(zhǎng)期，房地產(chǎn)企業(yè)面臨轉(zhuǎn)型升級(jí)的迫切需求。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)往往與地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展關(guān)系密切，受到政府重視，并且整合房產(chǎn)銷售、物業(yè)租賃、物業(yè)經(jīng)營(yíng)、土地批租和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等多元化盈利模式。更高的利潤(rùn)、更好的土地資源和看上去更低的風(fēng)險(xiǎn)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)正在成為地產(chǎn)行業(yè)的新寵。未來隨著沿海產(chǎn)業(yè)向中西部轉(zhuǎn)移，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)將面臨著更多的機(jī)遇和發(fā)展契機(jī)。那么，2018年中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展之路怎么走？本文總結(jié)了2018年中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)十大發(fā)展趨勢(shì)，供大家參考。
趨勢(shì)一實(shí)體經(jīng)濟(jì)不斷利好：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入?yún)f(xié)同發(fā)展階段
2017年10月18日黨的十九大報(bào)告中明確指出要著力加快建設(shè)實(shí)體經(jīng)濟(jì)、科技創(chuàng)新、現(xiàn)代金融、人力資源協(xié)同發(fā)展的產(chǎn)業(yè)體系，著力構(gòu)建市場(chǎng)機(jī)制有效、微觀主體有活力、宏觀調(diào)控有度的經(jīng)濟(jì)體制，不斷增強(qiáng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)創(chuàng)新力和競(jìng)爭(zhēng)力水平。
十九大報(bào)告給中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展指明方向，繼續(xù)支持產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，提高發(fā)展水平，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)邁向全球價(jià)值鏈中高端，將培育諾干世界級(jí)先進(jìn)制造業(yè)集群，另外區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展、鄉(xiāng)村振興發(fā)展等戰(zhàn)略實(shí)施，為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展的趨于選擇起到一定指導(dǎo)性作用。
趨勢(shì)二產(chǎn)業(yè)選擇：轉(zhuǎn)型升級(jí)仍然是主要目標(biāo)
產(chǎn)業(yè)選擇包括兩個(gè)維度：主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)選擇和產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)的選擇。目前國(guó)內(nèi)園區(qū)數(shù)量多且同質(zhì)化嚴(yán)重，招商競(jìng)爭(zhēng)壓力大。另外經(jīng)濟(jì)放緩及產(chǎn)能過剩，加工制造業(yè)受沖擊，知識(shí)密集、技術(shù)密集等產(chǎn)業(yè)發(fā)展有待提升，因此需要準(zhǔn)確定位產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)主導(dǎo)方向和產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)節(jié)。
從產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)涉及的環(huán)節(jié)來看，需要從產(chǎn)業(yè)鏈、產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)集聚角度出發(fā)，選擇附加值高的產(chǎn)業(yè)鏈。受勞動(dòng)人口紅利的消散、環(huán)境成本、人民幣壓力等疊加影響，我國(guó)制造業(yè)“微笑曲線”的底部正在減弱，工業(yè)4.0時(shí)代制造業(yè)生產(chǎn)鏈兩端與底端的價(jià)值差異將更巨大，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)升級(jí)轉(zhuǎn)型迫在眉睫，未來發(fā)展方向在微笑曲線前后兩端。
從主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向來看，受政策支持地區(qū)的及新興主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，再根據(jù)不同城市、不同區(qū)域自身產(chǎn)業(yè)發(fā)展的特色，打造跟當(dāng)?shù)刂鲗?dǎo)產(chǎn)業(yè)相契合的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。其中7大戰(zhàn)略性新興行業(yè)是未來重點(diǎn)發(fā)展對(duì)象，應(yīng)瞄準(zhǔn)行業(yè)發(fā)展的行業(yè)。
趨勢(shì)三區(qū)域發(fā)展優(yōu)化：區(qū)域產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展將出現(xiàn)結(jié)構(gòu)化差異
產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移作為直接推力，不同地區(qū)在不同階段將出現(xiàn)不同產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)需求。我國(guó)東部沿海產(chǎn)業(yè)升級(jí)后將原有產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移至中西部和大城市周邊小城鎮(zhèn)，激發(fā)不同類型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)需求；另外，自貿(mào)區(qū)、國(guó)家級(jí)新區(qū)、城鎮(zhèn)化等也均為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)需求的動(dòng)力。
東部仍然占領(lǐng)政策扶持高地，走在產(chǎn)業(yè)升級(jí)發(fā)展的前端：未來發(fā)展重點(diǎn)在戰(zhàn)略性新興行業(yè)和交運(yùn)、金融、信息等生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，加快進(jìn)入工業(yè)4.0時(shí)代占據(jù)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的高地，代表東部地區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的核心—產(chǎn)業(yè)將會(huì)有更大的容量空間。東部沿海區(qū)域?qū)⒓涌爝M(jìn)入工業(yè)4.0時(shí)代，各城市將抓住自身的行業(yè)和基地，進(jìn)行差別化競(jìng)爭(zhēng)。
隨著長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶上升為國(guó)家戰(zhàn)略，基建、港口將催生大量的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)機(jī)會(huì)，尤其是航運(yùn)能力提高將極大刺激物流地產(chǎn)需求。目前東部地區(qū)拿地成本高，2018年預(yù)測(cè)，國(guó)家將繼續(xù)發(fā)力中部地區(qū)經(jīng)濟(jì)崛起，產(chǎn)業(yè)引入更有勢(shì)頭，企業(yè)可適當(dāng)考慮在中部和川渝地區(qū)拿地。
趨勢(shì)四著重產(chǎn)業(yè)生態(tài)打造：管理服務(wù)智慧化，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)集群化
政府現(xiàn)在來說，已經(jīng)并不是我招你產(chǎn)業(yè)園區(qū)，你再招科技企業(yè)，而是希望你懂得產(chǎn)業(yè)園區(qū)生長(zhǎng)和培育的規(guī)律，同時(shí)和政府能夠攜手，把一個(gè)創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)的生態(tài)環(huán)境和氛圍構(gòu)建起來，共同致力于對(duì)高新技術(shù)企業(yè)進(jìn)行孵化、進(jìn)行投資，讓它們?cè)诒镜爻砷L(zhǎng)。這樣的要求我認(rèn)識(shí)得比較深刻，也是我們?cè)谄髽I(yè)內(nèi)部總結(jié)的，跟政府溝通用的。即為產(chǎn)業(yè)聚焦、企業(yè)聚集、金融支持、人才保障、創(chuàng)業(yè)驅(qū)動(dòng)、創(chuàng)新策源、市場(chǎng)扶持、技術(shù)平臺(tái)都要聚集在一起，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)集群化發(fā)展。
在運(yùn)營(yíng)過程中，關(guān)于園區(qū)的生態(tài)和智慧已經(jīng)成了各地政府招園區(qū)運(yùn)營(yíng)商開發(fā)運(yùn)營(yíng)園區(qū)的標(biāo)配或者標(biāo)準(zhǔn)要求，我剛才講過的那些地方政府都是對(duì)于生態(tài)化的園區(qū)、綠建的應(yīng)用，包括智慧化園區(qū)管理，能不能和本地政府的行政管理、智慧城市結(jié)合起來，這對(duì)于我們來說，可能要在我們的策劃園區(qū)之初要植入或者增量投資這些功能，才能使園區(qū)變成花園式、生態(tài)化的辦公環(huán)境。
趨勢(shì)五競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)更加激烈：越來越多的企業(yè)扎堆進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域
由于住宅地產(chǎn)限購政策的影響，僅2016年一年就有34家企業(yè)進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，當(dāng)社會(huì)資本不斷涌入房地產(chǎn)尋求避險(xiǎn)時(shí)，一些房地產(chǎn)開發(fā)商、金融資本和制造業(yè)正在把焦點(diǎn)轉(zhuǎn)換到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)這一領(lǐng)域，2018年各類資本進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)趨勢(shì)明顯加快。各類資本企業(yè)進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，將會(huì)加據(jù)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)。
趨勢(shì)六產(chǎn)業(yè)新城：經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下的“新城建設(shè)”新趨勢(shì)
回望審視國(guó)家戰(zhàn)略及相關(guān)政策頻出的近幾年，其對(duì)“產(chǎn)業(yè)新城”發(fā)展的戰(zhàn)略意義尤勝過往。相關(guān)報(bào)告指出，隨著中央的“城鎮(zhèn)化”、“一體化”和“經(jīng)濟(jì)帶”等概念的出臺(tái)，“產(chǎn)業(yè)新城”成為實(shí)現(xiàn)區(qū)域發(fā)展的關(guān)鍵力量，各地的“產(chǎn)業(yè)新城”如雨后春筍般出現(xiàn)。同時(shí)隨著中央對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和土地結(jié)構(gòu)調(diào)整的不斷深化，優(yōu)秀城市周邊的新城建設(shè)項(xiàng)目越難越獲取（一線城市近郊項(xiàng)目及長(zhǎng)三角等幾大經(jīng)濟(jì)圈中心位置的項(xiàng)目），而三四線城市的項(xiàng)目卻頻頻攪動(dòng)市場(chǎng)。但伴隨著房地產(chǎn)的深度調(diào)整，傳統(tǒng)的新城開發(fā)模型卻受到了極大的挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整更使得三線及以下城市的新城建設(shè)遇到了極大阻礙。經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下出現(xiàn)了諸多的新現(xiàn)象，這使得“產(chǎn)業(yè)新城”的開發(fā)模式在近年年發(fā)生了巨大變革，并將成為2018年各地城市及園區(qū)推動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要解決的首要問題。
趨勢(shì)七規(guī)劃先行：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)將進(jìn)入規(guī)劃主導(dǎo)發(fā)展階段
“產(chǎn)業(yè)新城”發(fā)展的核心實(shí)際在于產(chǎn)業(yè)，尤其是服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)，一方面是它很貼近市場(chǎng)，第二個(gè)方面它具備了在全國(guó)不同城市布局的空間，甚至在原先不具備產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)的三四線城市，同樣發(fā)現(xiàn)了它的發(fā)展機(jī)遇，例如，在揚(yáng)州有中國(guó)最大的呼叫中心園區(qū)，之前揚(yáng)州是一個(gè)傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)城市，所以在這樣的基礎(chǔ)上，我們所謂的鬼城和空成有可能恰恰是下一個(gè)階段產(chǎn)業(yè)新城發(fā)展的良好載體，因?yàn)檫@個(gè)載體已經(jīng)完成了面對(duì)人和企業(yè)的完善配套。
傳統(tǒng)意義上的總規(guī)從主導(dǎo)地位變?yōu)楣δ艿膶?duì)接和落地，由規(guī)劃單位提供的概規(guī)已經(jīng)不能滿足一般意義上的規(guī)劃要求。從城市規(guī)劃、戰(zhàn)略規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、總體規(guī)劃到控制性規(guī)劃，一系列的規(guī)劃將在一個(gè)邏輯中被考慮，“多規(guī)合一”成為新的要求。
趨勢(shì)八特色小鎮(zhèn)：新形式下“特色小鎮(zhèn)”將更有特色
住建部、國(guó)家發(fā)改委、財(cái)政部聯(lián)合發(fā)布通知，決定在全國(guó)范圍開展特色小鎮(zhèn)培育工作，提出到2020年培育1000個(gè)左右各具特色、富有活力的休閑旅游、商貿(mào)物流、現(xiàn)代制造、教育科技、傳統(tǒng)文化、美麗宜居等特色小鎮(zhèn)。
特色小鎮(zhèn)不是單純的以工業(yè)制造業(yè)為主的園區(qū)開發(fā)。與工業(yè)園區(qū)只承擔(dān)工業(yè)發(fā)展的功能不同，特色小鎮(zhèn)還承載了除卻工業(yè)以外的文化、旅游等其他功能。特色小鎮(zhèn)的特色不只限于工業(yè)，城鎮(zhèn)格局、建設(shè)風(fēng)貌、自然景觀、歷史人文、生態(tài)環(huán)境、生活方式等等都可能形成特色。是新型精品鎮(zhèn)，是按創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開放、共享發(fā)展理念，結(jié)合自身資源優(yōu)勢(shì)，找準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)定位，進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃，挖掘產(chǎn)業(yè)特色、人文底蘊(yùn)和生態(tài)稟賦，實(shí)行產(chǎn)城融合、服務(wù)配套、管理健全的發(fā)展模式。這是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的大發(fā)展，在2018年，以產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的特色小鎮(zhèn)的發(fā)展建立將會(huì)迎來高峰期。
全國(guó)首批特色小鎮(zhèn)成立數(shù)量
趨勢(shì)九產(chǎn)業(yè)下沉：重心逐漸布局二線，三線城市
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，選對(duì)城市，就成功了一半。近年以來，隨著大量的人口遷入二線，三線城市，二線以及三線城市的發(fā)展給產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)帶來了巨大的發(fā)展空間，人是產(chǎn)業(yè)之本，人在哪里，生產(chǎn)力和消費(fèi)就在哪里，隨著二線，三線城市的相關(guān)政策支持，一線城市的產(chǎn)業(yè)用地飽和，二線以及三線城市將會(huì)更加利于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。
部分省會(huì)城市不同時(shí)期的常住人口平均增速（%）
趨勢(shì)十更重視精細(xì)化管理：提高土地利用效率
目前我國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)普遍缺乏特色，各地園區(qū)定位趨同，自身特色不明顯，園區(qū)品牌影響較弱，隨著大城市土地供應(yīng)越來越嚴(yán)格，土地獲取成本越來越高昂，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)招商越來越不景氣，各方面成本的上升，逼迫產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)摒棄傳統(tǒng)的大規(guī)?；季?，開始走向精細(xì)化發(fā)展之路，降低成本，提高土地利用率，重點(diǎn)發(fā)展主導(dǎo)業(yè)務(wù)，在未來的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中，加強(qiáng)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位和產(chǎn)品、服務(wù)的精細(xì)化管理，完善園區(qū)配套建設(shè)和服務(wù)體系，是未來產(chǎn)業(yè)園區(qū)提高核心競(jìng)爭(zhēng)力的有效措。
